Máte k dispozici 500 000 Kč, které chcete zhodnotit. Můžete je uložit v bance, koupit dluhopisy, investovat do akcií nebo ETF, případně je použít jako základ pro pořízení investiční nemovitosti.
Jak velký může být rozdíl? Podívejme se na konkrétní čísla.
Následující výnosy jsou modelové, nikoli garantované. Smyslem příkladu je ukázat rozdíl mezi investováním vlastních 500 000 Kč a využitím finanční páky u nemovitosti.
1. Termínovaný vklad: pracuje 500 000 Kč
Pro jednoduchost budu počítat s průměrným zhodnocením 3 % ročně.
Vložíte: 500 000 Kč
Pokud bychom čistě modelově předpokládali stejný výnos po celou dobu a úroky dále reinvestovali:
Za 10 let: přibližně 672 000 Kč
Za 20 let: přibližně 903 000 Kč
Nevýhodou je, že pracují pouze peníze, které jste skutečně vložili.
2. Dluhopisy: stále pracuje vašich 500 000 Kč
U dluhopisů záleží na konkrétním emitentovi a s vyšším výnosem zpravidla přichází také vyšší riziko.
Pro modelový příklad použiji průměrné zhodnocení 5 % ročně a předpokládejme reinvestování výnosů.
Za 10 let: přibližně 814 000 Kč
Za 20 let: přibližně 1 327 000 Kč
Výsledek je výrazně lepší.
Ale základní princip zůstává stejný:
Investovali jste 500 000 Kč a těchto 500 000 Kč vám vydělává.
3. Akcie nebo ETF: vyšší potenciál, ale také kolísání
Teď použijme modelový dlouhodobý průměr 7 % ročně.
Vložíte: 500 000 Kč
a už žádné další peníze nepřidáváte. Při průměrném 7% zhodnocení:
Za 10 let: přibližně 984 000 Kč
Za 20 let: přibližně 1 935 000 Kč
Z půl milionu jsou téměř dva miliony.
Velmi pěkný výsledek. Jenže ani zde vám nikdo nedal další peníze. Celou dobu pracoval váš počáteční kapitál a jeho postupně reinvestované výnosy.
4. A teď stejných 500 000 Kč použijeme na nemovitost
Tady se princip mění.
Od dubna 2026 ČNB doporučuje bankám u investičních hypoték LTV maximálně 70 %. Proto budeme počítat s tím, že přibližně 30 % hodnoty investiční nemovitosti potřebujeme pokrýt z vlastních zdrojů.
Máte 500 000 Kč a chcete je využít k budování majetku. Jednou z možností je investiční byt v novostavbě. Nemusíte přitom mít na účtu několik milionů. Důležité je správně využít vlastní kapitál, bankovní financování a případně nemovitost, kterou už vlastníte.
U modelu kdy máte 500 000 Kč a žádnou další nemovitost se u investičních hypoték dnes počítá přibližně s 30 % vlastních zdrojů.
U novostavby za 3 500 000 Kč vypadá situace takto:
Kupní cena: 3 500 000 Kč
Hypotéka 70 %: 2 450 000 Kč
Potřebné vlastní zdroje: 1 050 000 Kč
Máte: 500 000 Kč
Chybí: 550 000 Kč
U developerského projektu ale může být výhodou čas. Pokud kupujete byt ve výstavbě s dokončením například za rok nebo dva, můžete podle platebního kalendáře projektu získat prostor pro vytvoření zbývajících vlastních zdrojů a přípravu financování.
Nebo mám 500 000 Kč a už vlastním nemovitost
Tady jsou možnosti výrazně zajímavější.
Novostavba za 5 000 000 Kč. Máte 500 000 Kč a potřebujete financovat zbývajících 4 500 000 Kč.
Kupovaný byt nemusí být jedinou nemovitostí, kterou bance zastavíte. Pokud už vlastníte byt nebo dům s dostatečnou volnou hodnotou, může za určitých podmínek posloužit jako další zajištění.
Při 70% LTV potřebujete pro úvěr 4,5 milionu celkovou hodnotu zajištění přibližně 6,43 milionu Kč.
Pokud podmínky splníte a máte dostatečný příjem, může vám 500 000 Kč pomoci k pořízení investiční nemovitosti za 5 milionů Kč.
A právě zde začíná fungovat finanční páka. Nájemník vám pomáhá budovat majetek
Po dokončení byt pronajmete.
Řekněme například za 20 000 Kč měsíčně + služby a energie.
Při modelové hypotéce 4,5 milionu Kč na 30 let a úroku 4,5 % je splátka přibližně 22 800 Kč měsíčně.
Nájemník vám tedy hradí velkou část splátky. Vy doplácíte rozdíl a samozřejmě počítáte také s náklady na pojištění, údržbu, případnou neobsazenost a další výdaje.
Každou splátkou se ale postupně snižuje váš dluh.
A současně vlastníte nemovitost, jejíž hodnota se může v čase měnit.
Pokud bychom pouze modelově počítali s průměrným růstem hodnoty o 3 % ročně, byt koupený za 5 milionů Kč by měl za 10 let hodnotu přibližně: 6 720 000 Kč.
Z modelové hypotéky by po deseti letech zbývalo přibližně 3,6 milionu Kč. Rozdíl mezi hodnotou bytu a zbývajícím dluhem by tak byl přibližně: 3,12 milionu Kč.
Nejde o čistý zisk – investor během let platí úroky, případné doplatky, opravy a další náklady. Čísla ale ukazují princip.
Začínali jste s 500 000 Kč v hotovosti a využili je k pořízení aktiva za 5 milionů Kč, na jehož splácení se následně podílí nájemník.
Proč právě novostavba?
U novostavby nemusíte na začátku investovat statisíce do rekonstrukce. Nové byty bývají atraktivní pro nájemníky a moderní projekty často nabízejí balkon, terasu, parkování, sklep nebo nízkou energetickou náročnost.
Nejdůležitější je ale vybrat správný byt – podle kupní ceny, očekávaného nájemného, lokality a budoucí prodejnosti.
Máte volný kapitál a chcete zjistit, jestli jej můžete využít k pořízení investiční novostavby? Nejdříve spočítejme možnosti financování a potom vyberme konkrétní byt, jehož čísla dávají smysl.
